ビル事業計画の手引き

目　次

目的と進め方

土地利用計画

建築計画

事業収支計画

対象用途の選定

�@高級（外人向け）マンション
都心の一等地であれば、需要は増大しています。特に、高層で、住居からの眺望が良いタイプに人気が集中しています。外人向けとなると、インターナショナルスクールとの関連で、東京で言えば、都心5区（千代田、中央、港、渋谷、新宿）と西、南のエリアになり、部屋の間取りも、2ベッドルームを基本として、1ロット30坪以上の大きさが必要です。
しかし、全部をこの間取りにする必要はなく、様々なタイプの組み合わせも可能です。
フロント機能や、家具、什器を備えつきにした、サービスアパートメント形式も考えられます。
建物全体のセキュリティーに考慮し、車の寄り付きが必要なため、敷地規模は、最低でも200坪程度は必要となります。
家賃は、グレードにもよりますが、周辺相場の1.2〜1.5程度の設定は可能です。

�A一般（ファミリー向け）マンション
地域性にもよりますが、東京圏では、通勤１時間圏内が新規マーケットとしては限界です。敷地は、南向きのタイプが多く取れる東西軸が望まれます。
敷地規模は100坪程度から計画は可能ですが、各戸１台の駐車場を平面でとり、敷地内環境を整備するためには、500坪以上の規模が望まれます。
基本的には、転居需要となるため、立地性能に見合った価格設定が勝負となります。差別化の方法としては、共働きの夫婦を対象にした保育施設併設型や、動物病院を付帯させたペット可能型などがあります。

�Bワンルームマンション
最寄り駅から徒歩圏を基本として、良好な居住環境よりも、交通や、買い物の利便性を重視する、子どものいない単身者や、共稼ぎ(DINKS)等が、ターゲットになります。
専用ユニットは、１Kのワンルームが基本となりますが、2DK程度までの、タイプをミックスすることも可能です。
地域によっては規制の厳しいところもあり、1戸当たり50�u以下は行政のチェックが必要です。
立地によっては、結果的に、小規模事務所として、利用される場合もあります。
賃料は周辺相場によりますが、敷地規模は、100坪程度から可能です。

�C学生ハイツ
親元を離れ、単身で寄宿する大学生を対象にし、フロント機能や、食堂、ランドリーなどの共用施設を兼ね備えた施設です。
立地条件としては、学校と盛り場との中間地点が、適しています。
ターゲットとしては、大学生の男女共用、女子学生のみに限る場合などがありますが、全国的に見ると、大学生は、小子化傾向の中で、減少していますが、外国人留学生や社会人との同居を前提とした新しいスタイル等も登場しています。
賃料とは別に、入居金を取れる場合が多く、2年、ないし4年で変わっていくため、一般のマンションより家賃負担能力は高くなります。
敷地規模は、共用施設を併設するため、最低で200坪程度は必要です。

�D単身赴任者向けマンション
単身赴任する会社の幹部クラスを対象にしたマンションで、学生ハイツと同様に、フロント機能や、食堂、ランドリーなどの共用施設を兼ね備えた施設です。
個室にも、家具や食器類などを用意しているタイプが好まれています。
限られた需要で、基本的なパイは増加しないため、ほぼ需給がバランスしているといえます。後は、周辺競合施設との差別化です。
立地条件としては、盛り場周辺の都心立地が好まれますが、決定するのは奥様の場合が多く、セキュリティーの面も大切な要素です。
家賃負担能力は、ビジネスホテル並みと想定してください。

�Eサービス付き高齢者専用住宅
高齢化社会の進行により需要は増大しています。
周辺に医療施設があるか、自らが複合化すればバス便等でも立地は可能です。
一室当たり25�u以上で（一人部屋）、共用施設として食堂（談話室）が必要です。
家賃は、食費、水道光熱費込で、1室あたり15万円前後、入居一時金として終身利用権方式もあります。

�FSOHO（Small Office Home Office)
住宅と事務所を兼用する新しい居住タイプで、雇用形態の多様化、アウトソーシングの発展などで、需要は増大しています。
住戸タイプは仕事場と寝室を分離するため、2LDKが中心となります。
インターネットなどの通信インフラを安く、大量に供給することがポイントとなり、ビル全体としてプロバイダー契約をすることにより、固定的なサービスを提供することを考慮する必要があります。
立地条件としては、一般事務所立地の、一筋裏手でも可能です。
賃料は、周辺相場プラス通信利用料が基本となります。

�@一般事務所
ワンフロアーが広く、インターネットなどの通信インフラが整備されているビルに人気が集中しています。
最低敷地面積として100坪は必要です。
賃料は周辺相場によります。

�A銀行・金融
法改正により店舗同士の離隔距離など立地に関する制約は廃止されましたが、企業統合化、業種の規制緩和により、店舗の統廃合が進み、出店条件は厳しくなっています。
出店場所は、前面道路に面した１階が原則ですが、賃料は、同じビルの基準階賃料の2倍以上を想定できます。
支店などの標準店舗で、50坪程度、ATMのみのサテライト店舗では、5坪程度からあります。

�Bデータセンター
ビックデータ需要や金融機関、クラウドシステムを使うソフトウエア会社など、需要は増大しています。
光ファイバーの敷設地域であれば立地は問いませんが、通勤者もいるため、駅から徒歩圏が望まれます。
通信ケーブル敷設のためのフリーアクセスフロアにするため、建物の階高は、4m以上必要です。また、大型コンピューター搬出入のため、導線の確保と、セキュリティーに対する配慮する必要があります。
効率から考えると、1フロア200坪程度は必要です。
賃料は、近隣事務所エリアの賃料相場並みと設定できます。

�C研究施設
駅からの通勤圏であれば、立地は問いません。
どのような実験施設にも対応できるように、4m以上の階高と、広い縦シャフト、十分な床荷重に対する構造体、セキュリティーに対する配慮が必要です。
1フロア200坪程度、賃料は、近隣事務所エリアの賃料相場並みと設定できます。

�Dショールーム
情報手段の多様化により、存在意義は薄れています。
ビルの1階、大型商業施設の中、ターミナルビルなど視認性の優れた場所が原則です。
規模は、10坪程度から数百坪まで様々です。賃料は、一般店舗並みと設定できます。

�@百貨店
店のブランドにより、高級品を中心とした総合的な品揃えをする伝統的な業態です。
都心立地としては、商圏規模100万人クラスの、地域中心商業街区に限られ、これらには出店が完了しているため、ニューアルや、増床以外に、新規の出店の可能性はほとんどなく、新規の業態を模索している企業が多く見られます。
また、市の中心街から、駐車場を充分に備えた、郊外型のリージョナルショッピングセンターに移転する傾向に対しては、郊外への出店規制により難しくなっています。
店舗規模としては、物販以外の機能を含め、１万坪程度が最低必要面積です。
出店条件は、保証金坪80万円、家賃月坪8,000円程度が目安です。

�AGMS（ゼネラル・マーチャンダイジング・ストア）
スーパーマーケットを展開しているチェーンストアーが、セルフサービスにより、生活者レベルの価格帯で、総合的な品揃えをする業態です。
立地戦略としては、駐車場の取り易い郊外型の志向が強くなっています。
店舗規模としては、3,000坪程度が最低であり、店舗面積10坪に1台程度（300台：3,000坪）の駐車場を必要とします。
賃料は、保証金40万円(建築費相当分)、家賃月坪4,000円（保証金の1／100）程度が目安でしたが、最近は、建築費の低廉化により、30万円をきる例も登場しています。

�BSM（スーパー・マーケット）
セルフサービスにより、食料品、日用雑貨を中心とした品揃えで、展開する業態です。
この品揃えでは、500坪程度が最低必要面積であり、立地条件に合わせて、品揃え項目を追加し、店舗規模も異なって来ます。
必要駐車場、賃料条件は、GMSと同様と設定できます。

�C大型専門店
家具、家電、本、ホビー、アウトドアーなどの１業種に特化したワンストップ型と、安売りを目玉とする業態で、様々な商品を扱う総合型とがあります。
店舗規模も様々であり、立地条件は、駅前商業地と、車アクセスがよい郊外型に別れます。出店条件、施設条件などは、SMと同様と設定できます。

�D一般専門店
低価格思考、健康指向、本物志向など、時代のニーズに合った様々な業種、業態の店が登場しています。
店舗面積は、10〜50坪程度であり、基本的には、ビル計画の1テナントとしての位置づけになります。
賃料負担能力は、売り上げの8%程度が目安となり、立地条件にもよりますが衣料、身の回り、食料品などで月坪15,000円、家具、CD、本等で月坪10,000円程度となります。

�E大型飲食店
消費低迷の中でも、外食比率は定着しており、様々な業態のチェ−ン店が多店舗展開を図っています。
店舗面積は、厨房を含め100坪以上を必要とします。
出店条件は、大型専門店と同様と設定できます。

�F一般飲食店
外食比率の安定化によって、チェーン店などの出店意欲は旺盛です。
店舗面積は、10〜50坪程度であり、基本的には、ビル計画の１テナントとしての位置づけになります。
家賃負担能力は、売り上げの15%程度が目安となり、夜の営業が可能な立地で月坪20,000円、昼中心の場合で15,000円月坪程度です。

�Gコンビニエンスストア
２４時間営業、生活に必要な品揃えを、いつでも提供する業態で、今や商業のリーダー的存在です。 店舗面積は、30坪以上を標準とし、500m程度が基本商圏です。 すでに数多くの店舗が出店済みであり、既存店との競合関係が問題となります。 出店場所は、ビルの1階が原則ですが、複合化要素としては、様々なタイプのビルに適合でき、有効な業態です。

�@ビジネスホテル
1泊単位の宿泊と、朝食サービスを基本とします。したがって、宿泊室以外の付帯施設としては、レストランのみが原則です。
立地条件は、駅からタクシーでワンメーターの範囲が基本です。
1部屋8坪前後で、運営効率から見ると、30室（延べ床面積350坪程度）が最低規模です。
家賃負担能力は、グロス坪当たり月8,000円程度(敷金10ヶ月)ですが、内装、家具什器などはテナント負担が原則です。

�Aシティホテル
宿泊機能に、婚礼を含む各種宴会、レストランなどの飲食施設、ショッピング機能などを兼ね備えた複合施設です。潜在的な需要が周辺にあれば、立地条件、運営者の営業力などにより、高いマーケットシェアーを獲得する事も可能です。しかし、不況の影響で、撤退するところも目立ち、新規出店意欲は低くなっています。
一括賃貸として、グロス坪当たり月6,000円程度（敷金10ヶ月）、内装什器は、テナント持ちが原則です。
敷地規模としては、1,000坪以上は必要です。

�B専門式場
婚礼を中心とした宴会を専門にする施設です。全国的には、婚姻組み数の減少、婚礼宴会の多様化などにより、マーケットは縮小傾向にあります。最近では、新たなマーケットをターゲットとして、葬儀を専門にする式場の方が、出展意欲は旺盛です。
出店条件、敷地規模などは、シティホテル並みと設定できます。

�@フィットネスクラブ
マシーントレーニングを中心とするジム、プール、そして、テニス、ゴルフなどのゲーム性のある種目が、構成する3要素です。ジム機能のみでは、200坪、プールを加えて500坪、3要素をすべて包含する総合タイプでは、1,000坪程度が標準規模です。
立地条件により、都心型では小規模なもの、郊外型で、総合タイプが多くみられます。
また、小学生を対象とするスイミングスクールを中心とするプール施設もありますが、新規出店としては、これらの要素を包括するタイプがほとんどです。
賃料負担は、小規模都心型で月坪8,000円程度から総合型で月坪4,000円程度です。

�Aボーリング場
若者を中心に手軽なレジャーとして人気が定着しています。
平均30レーン、1レーン当たり30坪が標準規模です。
立地条件は、中心市街地、郊外型の両者があります。
家賃負担能力としては、月坪8,000円程度を見込めます。

�Bシネマコンプレックス
100席から500席程度の映画館を、5〜10数館同時に持つ業態です。ソフトは、従来の配給系列にこだわらず、様々なものを上映します。人気のある映画に対しては、上映時間をずらして、数館同じ物を上映します。
スポーツ、音楽イベントの上映やセミナー、講演などの場所貸しビジネスもあり得ます。
標準的な規模は、トータル2,000席程度で、延べ床2,000坪、席数の半分近くの駐車場を必要とします。

�Cゲームセンター
通常のコインマシーンをならべる50坪程度のタイプから、参加型の大型マシーンを中心にした1,000坪タイプなどがあります。
上記ボーリング場等と同じような立地タイプがあります。
賃料負担能力としては、10,000円程度と設定できます。

�Dパチンコホール
一時の開発ラッシュは沈静化し、装置産業からの脱却を目指し、人材教育によるサービスの向上がキーワードになっています。
施設規模は１台あたり１坪がバックヤードを含むグロス面積で、200〜400坪が標準的です。
中心市街地や駅前、及び郊外型がありますが、駐車場の設置が義務づけられているため、役所との協議が必要となります。
一台あたりの売り上げは月50万円程度を想定でき、家賃負担能力も月坪40,000円前後となります。
しかし、１階が前提であり、ビルのイメージが固定化されるため、単独立地としては良好ですが、テナントミックスを図る場合は注意を要します。

�Eカラオケ
全国で店舗数は1996年の16万件をピークに、現在は12万件程度に減少しており、少数の繁盛店と、多数の低迷店という二極化が明確になっています。繁盛店は、飲食サービスが充実しており、これが集客と売り上げの鍵を握っています。
標準的な店舗面積は、1室5坪前後で、15〜30室、全体で90〜120坪程度です。
平均売り上げで1室月当たり40万円、賃料負担能力は月坪6千円程度です。

�Fスーパー銭湯
様々なお風呂と、飲食施設の複合業態で、手軽に楽しめる施設として増加していますが、現在では過当競争に入っているエリアもあります。以前には、健康ランドという名称で展開している例もありますが、飲食機能などのレジャー的要素を縮小し、効率を上げた業態といえます。
店舗面積で150〜500坪が標準規模です。
客単価800〜1000円、家賃負担能力は月坪5,000円程度です。

�@文化教室
チェーン展開をしているものから個人の行う小規模な物まで、様々な形があります。英会話、パソコン等の教室から、専門学校との中間領域ともいえる資格取得のための教室などが駅前を中心にして増加しています。
店舗面積は、10〜50程度、専門店ビルや一般事務所の1テナントという存在です。
家賃は一般事務所並みの相場と設定できます。

�Aカルチャースクール
新聞、マスコミ系の企業が展開する総合的タイプで、その出店がほぼ完了しています。
店舗面積は、100坪以上、賃料負担能力としては、5千程度が限界です。

�B専門学校
カルチャースクールとの違いは、学校法人としての認可を受け開校している学校を対象とするため、学生は学割が効くメリットがあります。施設の自己所有が原則となりますが、分校として開設する場合は、テナントのでも可能です。学生数が減少しているため、予備校などは経営が苦しいようですが、学歴よりも技術を身につけようとするニーズや、生涯教育の一環とする中高年の需要等は増加し、業態が変革しています。
したがって、周辺に開校している学校法人がテナントの対象となりますが、出店する場合は、最低100坪程度のまとまった床は必要とします。
賃料は、周辺相場によります。

�@診療所
入院病床数は１９床以下です。各専門診療所を集めた、クリニックモールが各地に実現しています。
店舗面積は、病床がなければ２０坪程度で、プラス１床当たり５坪程度必要です。
賃料は周辺相場によりますが、月額１０千円／坪前後は見込めます。地域医師会との調整が必要となります。

�A病院
地域医療計画との調整が必要です。入院病床数は20床以上で、内科、外科等主要5科目と100床以上で総合病院となります。
床面積は、1床当たり6坪前後必要で、総合病院になると600坪以上となります。
テナントでも出店が可能となったため、一括借りで、医療収入の8％前後が目安となります。

�Bグループホーム
有料老人ホームのうち、認知症患者を対象とするタイプです。
1ユニットは、10室が最大であり、その他は、有料老人ホームと同様です。
したがって、敷地規模は、100坪程度から可能ですが、周辺からは迷惑施設として受け取られる場合があり、近隣調整を慎重に行わなければなりません。

�C有料老人ホーム
65歳以上の高齢者を対象とした住宅で、今後高齢者人口が増加していく中で、需要増加が見込める施設です。
この中で、高額な入居金を取るタイプは一部の施設を除いて経営が破綻しており、今後は、介護保険の導入により、基本的な住まいと介護を提供する、低廉なタイプが増えていくことが予測されます。
バリアフリーや階段の手すりなど施設のハード面の対応は勿論、介護や、食事の世話などのサービスを行うタイプで、18�u以上の個室を中心とした15ルーム程度が基本ユニットとなります。
入居者に対するサービスは、介護保険による認定により提供できるため、住まいと食事のサービス料で月当たり15万円程度が基本料金となります。この入居料で算出する家賃負担能力は、月坪当り5,000円前後です。

�Dデイサービスセンター
高齢化社会を迎え、需要は増加しています。
有料老人ホーム、サービス付き高齢者住宅との複合が考えられます。
収容人数は20人〜50人。収容人数一人当たり３�u前後、賃料は月当たり６〜８千円程度です。

�@レンタル倉庫
IT化の進行、住宅事情等により、需要は高まっています。
生活道路サイドに立地し、用途地域等は問いません。空調設備を備えた、高級路線も見受けられます。
賃料は周辺相場によりますが、4千円／月坪前後と思われます。

�A配送センター
インターネット通販や日用品など消費関連企業が物流の効率化を狙って、需要が高まっています。
幹線道路沿いの大型車のアプローチが良好の立地が望まれます。
延床面積1000坪以上で、賃料は一括で月当たり４千円程度が可能です。

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