ビル事業計画の手引き
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用途構成企画

立地評価で策定した立地批准表に、計画地の持つ性能をフィルターにかけ、立地可能業種を評価した結果を示した表が立地可能業種選定表です。 PM-NETでは、計画地の立地条件を入力することにより、立地可能業種を選定するプログラム PM-M　を提供しています。

PM-M 立地可能業種選定プログラム

立地可能業種が複数得られた場合には、事業の目的と整合させ、以下のような観点から、プライオリティーをつけます。
①その基本になる要素は、最も家賃負担能力が高いこと(高収益性)
②今後の社会変革にも対応できる業態であること(安定性)
③計画地のサイズに適合すること(土地の有効利用)
その結果、主用途となる単独業種で計画地の持つ容積が消化できれば問題はありませんが、複数の業種を複合する必要がある場合は、その組み合わせにより相乗効果が出る場合と、逆の場合があります。相乗効果を発揮する業種組み合わせの原則的な考え方は、次のようなことがあります。

①量の集積
同じ系統の業種を集積させ、量の集積効果により、選択性を高め、商圏を広げます。
・ 「ファッション系の専門店を集めた、商業ビル」
・ 「ボーリング、ゲームセンター、カラオケなどを集積した、レジャービル」
・ 「様々な業態の飲食関係を集めた飲食ビル」
等があります。これが、街区レベルまで広がった例としては、秋葉原の電気街、証券取引所を中心とする金融街などです。秋葉原の商圏は、値段の安さと、無いものはない品揃えの豊富な特価集積街として、関東一円、100km圏に広がっています。

②質の補完
同じ客層に対し、その生活行動の機能を補完する業種を集め、利便性を高める手法です。
・ 「ビジネスホテルにおいてレストランは勿論、コンビニエンスストアやレンタルビデオ店をテナントとして設定する」
・ 「共稼ぎをターゲットとする住宅において、託児所や、様々な生活支援サービス施設を設定する」
等様々な組み合わせが考えられます。ただし、この業種の組み合わせを考える上で大切な事は、それぞれの業種が立地条件から見て、単独でも成り立つ事が前提であり、採算を度外視したものでは、いくら組み合わせ的にほしい業種であっても危険です。単独でも成り立ち、組み合わせで相乗効果が期待できる業種を選択する視点が重要です。

③量の集積、質の補完
量の集積をベースに補完機能を導入する手法です。
ショッピングセンターの考え方は、基本的にこれにあたります。百貨店やGMSを核店舗とし、専門店を加える事で、品揃えの質的な補完をすると同時に、量の集積を図っています。さらに、飲食を含む様々なサービス業、レジャー施設を加える事で、単に買い物だけでなく、半日～1日滞在できる機能を補完する事により、集客効果の増大を図っています。
また、シティホテルも、数日間滞在しても顧客に対してすべてのサービスの提供が可能な業種を集積させるという意味で、この考え方と同様です。


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