ビル事業計画の手引き

目　次

目的と進め方

土地利用計画

建築計画

事業収支計画

規模規制

大きな意味では形態規制のひとつになりますが、各用途地域には、建物の用途以外に建物の規模を規制する容積率、建ぺい率などがそれぞれの用途地域の特徴にそって定められています。また、容積率、建ぺい率などは、同じ用途地域でもそれぞれの場所や土地の実状に応じて何段階かに分けて設定されています。

容積率とは、建築延床面積の敷地面積に対する割合をいいます。この最高限度が都市計画で定められる用途地域毎に設定されています。ただし、以下のような特例があります。

�@計画地が接している前面道路が１２ｍ未満の場合（建築基準法52条―６）

前面道路の幅員に対し、前述の用途地域のうち、第１種低層住居専用地域から準住居地域までは０．４、近隣商業地域から無指定までは０．６をかけた値が計画地の容積率になります。ただし、敷地が接する道路が、幅員６ｍ以上で、１５ｍ以上の道路から７０ｍ以内にある場合は、図のような算定を行います。その結果、数値の小さい方が計画地の指定容積率となります。

�A用途による緩和

・自動車車庫、その他自動車の停留、駐車施設の用途に供する部分の床面積について、全体建物の延べ床面積の１/５までは、容積率対象の床面積から除く事ができます。（建築基準法施行令２−１−４，２−３）
・住宅の用途に供する部分を地階に設けた場合は、住宅の用途に供する部分の床面積合計の１／３を限度として容積対象床面積から除けます。（建築基準法52条―２・３）
・共同住宅の共用廊下、または階段部分は、容積対象床面積から除けます。（建築基準法52条―４）
・また、これ以外にも都市施設といわれる発電室、大型受水槽室、コージェネレーション施設などの用途に対して容積緩和の特例があります。（建築基準法52条―１１−１）

�B計画地の地域地区が２つ以上にまたがり、それぞれ容積率が異なる場合

・それぞれの容積率の加重平均が、計画地全体の容積率になります。（建築基準法52条―６）

建ぺい率とは、建築面積（建築物の外壁、またはこれに代わる柱の中心で囲まれた部分の水平投影面積）の敷地面積に対する割合をいいます。容積率と同様にこの最高限度が用途地域毎に設定されています。ただし、次の緩和規定があります。
�@後述する防火地域における、耐火建築物に対しては、原則的に１０％上乗せがあります。
�A角地（道路交差点、道路と公園、道路と河川などに、当該敷地の２辺以上が一定の割合で接している敷地）の場合、すべての用途地域に対して１０％の上乗せ。
したがって、上記の２つとも満足する場合は、２０％の上乗せとなり、基準建ぺい率が８０％の地域では、１００％の建ぺい率となります。
なお、計画地が建ぺい率規制の異なる地域にまたがる場合は、容積率と同様に、それぞれの敷地に対する加重平均となります。

都市計画図

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